עם הפיתוחים הטכנולוגיים שהנגישו את המידע והתקשורת לאנשים רבים, עולם השקעות הנדל"ן בחו"ל כבר איננו נחלתם של מתי מעט ויודעי דבר. הדלתות פתוחות לכולם. עם זאת, כמו בכל פעילות השקעה, ובטח כזו החוצה גבולות, ישנו גם הצד המשפטי. במאמר שלפניכם, נציג בקצרה את הצד המשפטי של נדל"ן בחו"ל.
כיצד השקעות נדל"ן בחו"ל שונות מישראל?
השקעות נדל"ן בחו"ל אינן כלל ועיקר כהשקעות נדל"ן בישראל. אמנם יריעת מאמר זה קצרה מלהכיל את כלל האספקטים הייחודיים, הרי לא סתם ישנם עורכי דין שעוסקים ספציפית בתחום זה, אולם חלק זה ובהמשך המאמר, נציג מספר אספקטים חשובים לנושא.
בבחינת ההבדלים, בראש ובראשונה נמצאת העובדה שבישראל ניתן לקיים את העסקה פנים מול פנים בעוד בחו"ל מדובר בהשקעה מרחוק. בנוסף, ישנם גם פערים חוקיים בין שיטת המשפט הישראלית לבין שיטות משפט אחרות. אמנם שיטת המשפט האמריקאית והבריטית יחסית דומות לשיטה הישראלית (אך גם בהן יש שינויים), אך שיטות משפט השייכות למשפט הקונטיננטלי (יתר מדינות אירופה), שונות בתכלית מן השיטה הישראלית, ולכך יש השלכות רבות על ביצוע העסקה בחו"ל.
סוגייה משפטית ראשונה – כלפי מי חבים במס?
לכאורה, כל עוד אני חי בישראל ואני אזרח ישראלי, אני צריך לשלם מס כאן, לא כך? אולם, השקעות נדל"ן, כתלות בשיטת המס הנהוגה במדינת ההשקעה, לעיתים גוררות מיסוי במדינת היעד. אין זה אומר שעליי לשלם מס פעמיים, ממש לא. זה פשוט אומר שעלול להיווצר מצב של כפל מס, ולכן ישנן אמנות בינלאומיות שונות שמסדירות את נושא זה ומאפשרות לבצע קיזוז מס בהתאם למדינת ההשקעה ולאופי ההשקעה. זוהי דוגמה לסוגייה חשובה בכל הקשור לפן המשפטי של השקעות נדל"ן בחו"ל.
סוגייה משפטית שנייה – איזה מס חבים?
ובכן, לשאלה זו תשובה קצרה – תלוי. תלוי בשיטת המס הנהוגה באותה מדינה. להשקעות נדל"ן נלוות עלויות שונות, כדוגמת מס רכישה, מס רווחי הון ולעיתים גם מס על ההכנסה משכירות (ככל שיש, וברוב המקרים יש). לכן, חשוב מאוד לבחון את שיטת המס הנהוגה באותה המדינה בכדי להבין כיצד זה מתנהל וכיצד עליהו להיערך לזה בעת השקעת נדל"ן בחו"ל.
סוגיות משפטיות נוספות
כאמור, יש המון סוגיות שונות. לצורך הדגמה, נמנה כמה מהן. סוגיה אחת עשויה להיות היכולת לפעול בשלט רחוק, קרי באמצעות מיופה כוח. ככל שאין יכולת כזו, עליכם להגיע למדינת היעד בשביל לנהל את הנכס אחת לתקופה מסוימת. סוגייה נוספת יכולה להיות הקלות במס למשקיעים ממדינות מסוימות. למשל, במידה ואתם מחזיקים בדרכון אירופאי, יכולות להיות לכם הקלות מסוימות בעת ההשקעה, וחשוב לברר זאת.
לסיכום
הפן המשפטי של נדל"ן בחו"ל משתנה ממדינה למדינה ועשוי לעיתים להיות מורכב, לכן, תמיד מומלץ להיוועץ במומחה שיסייע לכם בכך.
