אזורים עירוניים ירודים ברמה הפיזית, הכלכלית או החברתית עוברים תהליך של התערבות לצורך חידוש המקום נחשבים לפרויקטים של התחדשות עירונית. במהלך התחדשות זו נעשה שיפור במערך תשתיות הדיור בנוסף לחיזוק הפן הכלכלי באזור זאת במטרה להוביל לשינוי חיובי וצמיחה חלף הקיפאון והדרדור.
שתיים מהמגמות ליישום התחדשות עירונית מוכרות בשמן: פינוי בינוי ועיבוי בינוי. אם הוצעה לכם עסקה כזאת מוטב שתדעו מה היא כוללת ומה מגיע לכם כשותפים בה על פי חוק.
פינוי בינוי
במסגרת פרויקטים מסוג זה ייהרסו מתחמי דיור קיימים בעלי תשתית גרועה וייבנו חדשים תחתיהם. הבנייה החדשה תיעשה בסטנדרטים גבוהים יותר ותכלול לתוספות בנייה בשטח הקיים, שיקום תשתיות חשמל, תחבורה וביוב באזור וכן פיתוח נופי. לאחר פינוי הדיירים למתחם חלופי הם ישובו מחדש למתחם לדירה גדולה ומשופרת לפי ההסכם.
עיבוי בינוי
התחדשות עירונית כוללת גם בפרויקטים במסגרתם מנוצלת הקרקע במתחם הקיים. אלו יכולות להיות פעולות של הגדלת מבנים לרוחב או לגובה כאשר הדיירים יקבלו אף הם שדרוג לדירותיהם לפי ההסכם שנחתם.
מידת ההגדלה תיקבע לפי צרכי האוכלוסייה המתגוררת במקום ובהתאם למיקום.
חלופות התמורה לדיירים על פי חוק
במסגרת פרויקטים של פינוי בינוי זכאים הדיירים לבחור בין מספר אופציות עבור מסירת דירתם הקודמת ליזם:
- דירה חדשה בשטח כולל גדול משל זו הקודמת וכן בתוספת חדרים נוספים.
- דירה חדשה בעלת שטח קטן משל שאר הדיירים ויתרת שוויה של דירה חדשה בכסף מזומן.
- דירה חדשה מחוץ למתחם הבינוי בשווי דירה חדשה במתחם.
- שתי דירות חדשות במתחם הבינוי ובתנאי שווין לא יעלה על זה של דירה אחת חדשה במתחם.
- פתרון דיור בדיור מוגן או בבית אבות לדיירים מבוגרים.
לצורך קבלת הטבות מס בעניי זה חלות על חלופות התמורה הגבלות מטעם הוראות מיסוי מקרקעין. ניתן לחרוג מהתמורות אותן פירטנו אולם חריגות אלה תהיינה כרוכות במיסוי בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין.
מחפשים מידע נוסף? היכנסו לאתר של קרסו נדל"ן.
שכר דירה לדיירים בזמן הבינוי
משרד הבינוי והשיכון ממליץ כי בכל זמן הפינוי והריסת המבנים עד לבנייתם המחודשת יממן היזם לדיירים את שכר הדירה המקובל באותו אזור במועד הפינוי. גובה דמי השכירות ייקבע על פי דירות הדומות במאפייניהן לדירות הדיירים המקוריות בהתאם למחירי השוק.
עלויות היזם מול חובות הדייר
עוד בהמלצת משרד הבינוי והשיכון כי כל עלויות הפרויקט לרבות התכנון והבנייה יחולו על היזם. מקובל כי דיירי המתחם אינם נושאים בכל תשלום הקשור במימוש הבינוי וכן בתשלום מיסוי המקרקעין.
תשלומים שאינם נוסעים ישירות מהעסקה כגון: חובות ותשלומים שנוצרו עוד קודם להתקשרות וכן תשלומים שוטפים – כל אלו יחולו על הדיירים.
יש לשים לב שפטור ממס שבח ומס רכישה מתקיים רק על דירה אחת במתחם אף אם לדייר ישנה יותר מדירה אחת במתחם.
